Как проверить новостройку перед покупкой: 5 строк и 2 срока
Материал LN Estate о проверке документов до брони
Слова в тексте: редакция — версия документа с датой; реквизиты — номер, дата и выдавший орган; ЕИСЖС — система сведений о новостройках; эскроу — счёт, где деньги покупателя хранятся до выполнения условий. ГрК РФ — Градостроительный кодекс; закон № 214‑ФЗ регулирует долевое строительство.
Новостройку перед покупкой проверьте по пяти строкам: объект, декларация, разрешение, два срока и цена с составом покупки.
Всё, кроме проекта ДДУ (договора участия в долевом строительстве), застройщик обязан раскрывать в карточке дома на наш.дом.рф — это Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), статья 3.1 закона № 214‑ФЗ (закон о долевом строительстве). Проект договора просите у застройщика до брони; чего не нашли в карточке — тоже. Ниже — что записать по каждой строке.
| Строка | Что записать до брони |
|---|---|
| 1. Дом и квартира | Обозначения в предложении, декларации, проекте ДДУ и приложениях. |
| 2. Декларация | Ссылка, дата редакции, доступные прежние редакции; отсутствующую запросить. |
| 3. Разрешение на строительство | Реквизиты, срок действия, актуальная реестровая запись; для ранее выданного документа — последующие изменения. |
| 4. Два срока | Планируемый ввод нужного дома по декларации и срок передачи квартиры по проекту ДДУ. |
| 5. Деньги и состав | Цена, график оплаты после регистрации ДДУ, отделка, кладовая, машино-место и отдельный платёж за бронь. |
Типичная ситуация для проверки: в презентации указан срок сдачи всего ЖК, а выбранная квартира относится к определённому дому. Отделка может быть показана на рендере, но её состав нужно искать в проекте ДДУ и приложениях. Машино-место может оформляться отдельно. Сложите документы рядом и отметьте, что относится именно к вашей квартире. Это вопросы для сверки, а не утверждения о конкретном ЖК.
Как понять, к какому дому относятся документы?
Попросите обозначение дома, очереди, секции и квартиры в предложении и проекте ДДУ. Сверяйте сведения своего дома: одна декларация или разрешение могут относиться к нескольким объектам. Сохраните ссылку и реквизиты документа. Для каждого расхождения запишите вопрос продавцу письменно. Поля декларации перечислены в статье 21 закона № 214‑ФЗ.
Как сверить декларацию и разрешение?
Сохраните актуальную декларацию и доступные прежние редакции; отсутствующую редакцию запросите у застройщика. В декларации проверьте сведения о разрешении, участке, доме, двух событиях и банке эскроу (где хранятся деньги покупателя до выполнения условий), если этот способ расчётов применяется. Сверьте реквизиты, срок действия и актуальные сведения реестра разрешений на строительство; сопоставьте их с выбранным объектом. Разрешение даёт право строить соответствующий объект, но не подтверждает каждое обещание из буклета (статья 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)).
Чем срок ввода отличается от передачи квартиры?
Ввод и передача — разные юридические события; конкретные сроки проверяют отдельно. Планируемый ввод ищите в актуальных сведениях проекта, срок передачи — в проекте ДДУ, а после заключения — в зарегистрированном ДДУ. По общему правилу ДДУ считается заключённым с государственной регистрации. После неё ориентируйтесь на зарегистрированный договор и надлежаще оформленные изменения (статья 4 закона № 214‑ФЗ). Закон не задаёт общего промежутка между вводом и передачей (статья 8).
Что проверить в проекте ДДУ и цене?
Найдите объект, цену, порядок оплаты, срок передачи и приложения об отделке. Перечисленные сведения относятся к обязательным условиям ДДУ по части 4 статьи 4 закона № 214‑ФЗ; список в этой памятке не исчерпывающий. Уточните состав цены и график платежей. Цена ДДУ уплачивается после его государственной регистрации; платёж за бронь проверяется отдельно (статья 5 закона № 214‑ФЗ). Если срок выражен периодом или условием, уточните его правовое значение и последний день исполнения.
Что считать подтверждённым, а что обещанием?
| Подтверждено документом | Со слов продавца | Не нашёл |
|---|---|---|
| Укажите точный документ, редакцию и строку. | Запишите обещание без оценки его исполнения. | Попросите ссылку и реквизиты письменно. |
Так можно разобрать отделку, инфраструктуру, паркинг и срок по каждому дому. Сохраните лист проверки и откройте письмо застройщику.
Чего этот текст не делает. Памятка не гарантирует завершения строительства, не оценивает конкретный ЖК и не заменяет индивидуальную проверку сделки.
Источники: ЕИСЖС; закон № 214‑ФЗ, ст. 3.1, 4, 5, 8, 21; ст. 51 ГрК РФ. Ссылки на закон проверены 11.10.2026.